En paralelo a la disolución del programa Procrear, el Gobierno habilitó hoy la implementación de hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios en desarrollo, una medida que busca fomentar la construcción de viviendas y el acceso al crédito hipotecario al permitir financiar bajo esa figura los proyectos desde el pozo, simplemente contando con el boleto de compra.

La iniciativa, formalizada a través del decreto de necesidad y urgencia (DNU) 1017/2024, busca fomentar el crédito, impulsar al sector inmobiliario y el de la construcción, y reducir el déficit habitacional, señaló el Ministerio de Economía.

En qué consiste la hipoteca divisible 

En concreto, la hipoteca divisible permite pedir un préstamo hipotecario con un boleto de compra; es decir, se podrá acceder a un crédito a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terreno.

Del lado de la empresa constructora, se trata una figura legal que consiste en un crédito en el que se puede dividir en partes independientes la deuda original y su garantía.

En el caso de los inmuebles, esta división se aplica en proyectos divisibles como edificios o complejos de viviendas donde a cada unidad le puede corresponder su propia porción de hipoteca.

De esta forma, en lugar de que una propiedad privada se venda con toda la deuda hipotecaria asociada, se la puede dividir en unidades que tengan porciones de la deuda, lo cual permite la venta de unidades que aún están en construcción en lugar de finalizadas.

Un "hito histórico" en el sector inmobiliario 

“Hoy sacamos DNU creando la ´hipoteca de bien futuro´. Esto es realmente un hito histórico del crédito hipotecario en nuestro país. Va a permitir financiar vía hipotecas, proyectos nuevos y/o no escriturados”, destacó el ministro de Economía, Luis Caputo, esta mañana en su cuenta de la red social X.

El funcionario señaló que se trata de un “cambio de paradigma en la industria” y que “va a permitir a mucha gente poder financiar su nueva vivienda” pues, desde ahora, las personas podrán pedir un préstamo hipotecario a un banco “simplemente con un boleto de compra para un futuro desarrollo”.

“Hasta hoy, solo se podía hacerlo contra un bien terminado. Entonces, si uno quería hacerse una casa en un terreno o entrar en un desarrollo inmobiliario, no se podía acceder a un préstamo hipotecario para adquirir ese bien futuro”, explicó el titular del Palacio de Hacienda.

Los créditos hipotecarios divisibles permiten que las constructoras paguen su préstamo de a poco y, a medida que lo hagan, se liberen departamentos para escriturar, vendiendo cada unidad con una porción de la hipoteca.

En ese sentido, una de sus características es la flexibilidad en la titularidad, que permite a los propietarios transferir una parte de la propiedad sin necesidad de levantar toda la hipoteca.

Hasta ahora sólo podía hipotecarse un edificio entero o un barrio de varias casas completo. Por tanto, si la constructora había pedido un préstamo para desarrollar el proyecto, no podía escriturar la propiedad a nombre del comprador hasta que no pagara toda la hipoteca, lo que desalentaba las ventas.

Debido a esto, los compradores no podían acceder a un crédito hipotecario para inmuebles nuevos, en pozo o en construcción, ya que no tenían la posibilidad de pedir un crédito para comprar una propiedad cuya hipoteca –pedida por la desarrolladora para todo el edificio- aún no había sido pagada en su totalidad.

Ahora, una vez comprada la unidad, al dividirse el inmueble, se les transferirá a los compradores el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad.

Requisitos

Como requisito, el dominio del inmueble deberá estar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor y se deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión.

Del mismo modo, tiene que haber conformidad de las partes para que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio a cada adquirente, se proceda con la división del crédito y la garantía hipotecaria.